對于一個城市來說，最能直接體現(xiàn)經(jīng)濟建設成果的，就是基礎設施建設和房地產(chǎn)發(fā)展水平。
    很多人都有一種誤區(qū)，認為發(fā)展房地產(chǎn)=高房價=原罪。
    但似乎每個人都忘了，在福利分房年代華夏城市人口的住房條件是什么樣子。
    像張國強蘇文錦夫婦之前的這種住房條件，其實還不算最差的，能從單位分到一個面積還不算小的兩室一廳，一家三代人住在一起也算勉勉強強。
    但張國強和蘇文錦畢竟都是高工，本身已經(jīng)是他們這個年齡中的精英，城市中大量普通工人直到二十一世紀初仍舊居住在大雜院之中，一家三代住在十平方米的平房中毫不罕見。
    不止濱城，包括京都、滬市、渝州、蓉城。。。幾乎華夏每一個有點規(guī)模的城市，普通城市人口的住房條件都亟待解決。
    否則后世怎么會有那么多的棚戶區(qū)改造？
    最初的住房商品化改革，其原意就是為了解決老百姓住房困難的問題。福利分房在華夏實行了三四十年，已經(jīng)暴露出很多弊端。
    行政效率低下、基層權(quán)力尋租、房屋質(zhì)量參差不齊、難以打破部門利益藩籬。。。林林總總，已經(jīng)到了不得不改的時候了。
    實行住房商品化政策后，從客觀角度上說，是真的改善了華夏相當一部分甚至是大部分城市人口的居住條件，實現(xiàn)了最初目的。而住房商品化之所以被妖魔化，其實也只有兩個原因：一、住房商品化推高了房價，而房價又推高了消費，構(gòu)成實質(zhì)性的通貨膨脹，影響了老百姓的實際利益。二、不患寡而患不均。
    但實際上，這兩點沒有一點是住房商品化造成的，真正推高房價的，并不是住房商品化，而是土地財政。房地產(chǎn)是暴利行業(yè)沒錯，但其暴利是指可以使用大量資金杠桿為自己謀利，在杠桿的撬動下，單個項目30%的利潤對比其實際投入資金就是百分之百甚至更高的回報率。
    地產(chǎn)公司開發(fā)項目，一個項目完整的開發(fā)周期大概三年左右，單項目平均利潤率百分之三十，也就是說，年利潤率只有10%，這樣看來，地產(chǎn)利潤還高嗎？
    即使把這百分之十的利潤都減下去，房地產(chǎn)商義務勞動，一分錢不賺，喊著買不起房的人就能買得起了嗎？不，還是買不起。
    至于土地財政，在某種程度上說，同樣是功過參半，但過的那方面同樣也不是不該賣地，而是不該由地方賣地。
    經(jīng)常有人說沒有土地財政就沒有了全國這么多基礎設施建設，高鐵、高速公路等等，但全國性的基礎設施建設和土地財政還真沒太大關(guān)系。
    華夏的土地招拍掛所獲得的土地出讓金，不需上繳，也不納入預算，全部由地方留存。財帛動人心，面對這么一條簡單、直接、有效的生財之道，任何一個地方主政者都很難抵御住這種誘惑。
    由此，地價越來越高，房地產(chǎn)公司拿地成本也越來越高，這種高成本房地產(chǎn)公司并不在意，建筑公司也不會在意，最后，高成本直接轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
    房價緩慢上漲是國民經(jīng)濟健康發(fā)展的標志之一，但如果房價上漲速度超過GDP增速，就會逐步引起房地產(chǎn)投機行為的產(chǎn)生，惡性循環(huán)下，形成全民炒房、經(jīng)濟由實向虛，國民經(jīng)濟徹底被地產(chǎn)綁架。
    所以，地產(chǎn)市場化并不是一項惡政，建設高檔次的商業(yè)綜合體更是一件有益于國民經(jīng)濟的好事，關(guān)鍵還看具體政策如何實施。
    俗話說，屁股決定腦袋，有多大的能力就要承擔多大的責任。隨著張晨實力的不斷提高，他同樣也會思考到很多以前沒有考慮的事情，不斷修正自己的路線和戰(zhàn)略，在實現(xiàn)個人財富增加的同時，能夠為整個社會的進步作出一些貢獻。
    曾經(jīng)張晨只想復制萬大模式，先在濱城試點，繼而向全國二三線城市擴展，并不打算大規(guī)模進入高端商業(yè)。
    但這種想法被他前一段時間讀過的一篇論文改變了。
    這篇于96年發(fā)表在SSCI期刊《城市》上的名為《城市綜合體：城市振興的新工具》論文其實沒什么新意，一年的引用數(shù)不過十個，但這篇文章的作者在文中所列出的一組數(shù)據(jù)卻吸引了張晨的注意。
    高端商業(yè)綜合體與低端商業(yè)綜合體相比，投資回報雖然相差不大，但對城市經(jīng)濟的帶動作用卻是后者的5-10倍，隨著同一城市中高端商業(yè)的增多其效應雖會邊際遞減，但其壽命卻是普通商業(yè)綜合體的三倍左右。
    張晨一時興起，把這組數(shù)據(jù)發(fā)給分析中心分析了一下，結(jié)果和文章作者得出的雖然有些差距，但差距并不大。
    正好這時孫洪彬給張晨來電話，說市里希望廣廈接手音樂廳地塊爛尾樓。正瞌睡就給了枕頭，張晨自然不會放棄這塊地，而且還要孫洪彬爭取拿周邊的幾個地塊，至少湊足六萬平米，方便后續(xù)開發(fā)。
    張晨察覺到德爾菲娜語氣中拒絕意味并不強烈，推了推眼上的墨鏡：“你們這些外國人只知道京都滬市，華夏有超過十二億人，人口超百萬的城市超過五十個。而濱城是整個華夏北方除了京都外第二大城市，人口即將超過一千萬。至于你說的消費能力問題，我倒是絲毫不擔心。”
    “現(xiàn)在我在濱城的項目剛剛立項，算上設計，整個項目工期預計至少需要四至五年時間，五年后，無論是濱城還是華夏，都會涌現(xiàn)一批高消費群體，哪怕這個群體只有歐洲的十分之一，也是LVMH除美國外最大的海外市場。”
    這是一艘72英尺長的圣勞倫佐SL82，艇身長度超過24米，算是中型游艇。除了德爾菲娜和張晨，船上一共搭載了3名船員，一名船長、兩名水手兼服務生，都是身高超過一米八五的型男。
    德爾菲娜并不是純粹的紈绔子弟，在麥肯錫工作的這半年也不是白干的，早已認定華夏未來會成為LVMH最大的市場之一，只不過LVMH的開店策略一向謹慎，不愿盲目開店，破壞自己的品牌形象。但如果濱城真的能有這個人口基數(shù)，又有一批穩(wěn)定的中產(chǎn)階級消費群體，去濱城再開一家店也未嘗不可。
    德爾菲娜神色微動：“Zack，你這個商業(yè)項目總投資是多少？”
    張晨頭枕雙臂，六塊腹肌若隱若現(xiàn)，“應該在六億美元左右吧，對外號稱會達到十個億。”
    德爾菲娜對這個數(shù)字絲毫沒有吃驚，雖然即使在歐洲，這個總投資額也已經(jīng)算是大手筆，但總投資就是個氣泡，項目最初能拿出二十分之一來做啟動資金就已經(jīng)不錯了。
    商業(yè)地產(chǎn)，做的其實既不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，而是金融。
    晚上還有一更
    (本章完)
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