孫洪彬在經營策略和管理上由于性格的原因可能有所不足，但正如劉傳之對他的評價，他是“一眼能看到底”的人。
在眼光上，華夏的地產商人少有能和孫洪彬相提并論的。
張晨剛剛說出“公寓、住宅”這兩個詞的同時，孫洪彬就已經反應過來，撫掌長嘆：“原來如此。”
和聰明人說話就是省力，張晨拿著茶杯輕啜道：“既然彬哥已經明白了，我也不需要再多說，只要住宅分批開發，不止能盤活整個項目的現金流，同時也能在整個配套綜合體完工后，獲得超額溢價。”
孫洪彬兩眼放光：“只要完成了一個項目，由于除了住宅部分以外，其他的商業部分幾乎都是自營，這樣，固定資產項下的數字會很龐大，能夠獲得更多的銀行貸款。我們就可以同時開兩個，不，玩的好的話，甚至可以開三到四個項目。只要地點能選準，現金流操作得當，完全可以做到兩年或者更短的時間完成一個項目。高啊，實在是高。”
孫洪彬陷入沉思：“但這件事最難的地方就是拿地，必須要選好地段，同時要和規劃部門建立良好的關系。”
孫洪彬不由得皺起眉頭：“這樣一來，和zf部門打交道就會更加密切，麻煩也會增加很多。雖然這種項目的總投資很大，至少要兩三個億，對提升當地的GDP有很大好處，但如果處理不好這方面的關系，事情的變數太大。”
張晨看著喃喃自語的孫洪彬，輕輕道：“輻射效應。”
孫洪彬沒聽清：“什么？”
張晨重復道：“我說輻射效應，你不能只計算直接投資部分的兩到三個億，綜合商業體建成后，會對周邊產生一系列的輻射效應，形成新的商圈，到那時，對當地經濟的提升遠不是這兩三個億可以比的。”
孫洪彬渾身一震，沒錯，這么簡單的事情自己怎么就沒想到？只要第一個項目能夠成功，對當地經濟發展的提升效果被證明，甚至都不需要自己主動和地方zf打好關系，無數看紅了眼的地方zf都會主動過來招商，到時候客大欺店，誰求誰還真就不一定了。
孫洪彬不由自主的站起身，熱切道：“第一個項目你準備選哪塊地？”
張晨微笑道：“你同意操盤？”
孫洪彬哈哈笑道：“你讓我操盤這種項目，是給順池一個天大的機會，我要是還拒絕，豈不是太傻了？關鍵是你想要做哪塊地，商業地產，最好還是市中心的中山區，現在新世界和銅鑼灣都在中山拿的地建設商業地產，就算以后運營不賺錢，光是地價升值也不會少賺。”
張晨暗贊孫洪彬的眼光，的確，別看未來五到十年周邊新開發的新區地價猛漲，甚至追平了市中心的地價，但最終領漲的，仍舊是核心地塊，現在如果能拿到市中心的地塊，哪怕放著不動，到二十年后，升值賺的錢可能比這二十年運營賺的錢都多。
但針對商業綜合體，張晨有自己的考慮，光吃地價升值也不是張晨的風格。
張晨輕輕道：“海西，蘭江。”
“蘭江？”孫洪彬懵了一下，“海西區有這個地方？”
張晨緩緩道：“蘭江是這個地方的古稱，現在這一片叫退海地。”
孫洪彬失笑：“退海地？你沒開玩笑吧？那是海西最臟亂差的地段了！人口雖然密集，但人均收入很低，大批國企下崗職工都在那邊，你是不是開玩笑？而且動遷戶越多，拆遷麻煩事越多，拖上一兩年都很正常，完全不現實。”
張晨心中暗笑，現在拆遷你還嫌麻煩事多？再過幾年你再看，釘子戶能折騰死你。
九十年代的拆遷，和十幾年后完全不同，要是哪個地方有動遷消息了，整個街區都能敲鑼打鼓的慶祝，縱使有一兩戶釘子戶，也不成氣候，拆遷難度比后世低得多。
張晨正色道：“彬哥，你說的有一定道理，所以，我想要的是濱城鍋爐廠那片地，如果能拿到凈地最好，如果拿不到凈地，涉及的拆遷戶也不多，容易處理。”
孫洪彬仍舊搖頭：“不管怎么說，我覺得還是太冒險了，我也知道，濱城現在有消息說要往南擴，但這個東西都沒準，最近又有消息說確定的方案是東進，新機場建成后，和目前的空港地區連城一片，我倒是覺得這個消息更加靠譜。”
張晨笑了笑：“彬哥，如果我告訴你，濱城的方案一定是南擴，你怎么想？”
孫洪彬心里咯噔一下，他現在的五個地塊都在濱東，難道張晨聽說什么內幕了？
孫洪彬試探道：“你聽說什么了？”
張晨笑而不語。
無論孫洪彬怎么旁敲側擊，張晨就是不說，只是笑笑，最后逼得張晨沒辦法，只能道：“彬哥，別的我就不多說了，如果你信我，就跟著我干這一把，鍋爐廠這塊地沒你想象的那么差，它在友誼商場主干道延長線，距離喜來登、涉外區直線距離不到六公里，自然環境優越，我敢保證，不出五年，這里就會成為整個濱城的開發熱點。”
孫洪彬沉吟不語，在他想來，張晨能說的如此篤定，必然有了一些內幕消息，而以張晨目前的地位來說，能投提前獲得一些內部規劃信息，也不足為奇。
怎么抉擇？是繼續開發已經拿到手的這五個地塊，還是跟著張晨賭一把？
孫洪彬前思后想，“兄弟，我回去仔細考慮考慮，這是大事，事關順池未來的發展路線的大事，必須要考慮清楚。你知道，我在濱東剛剛拿了五個地塊，一共三百多畝。我要是跟著你干這個，資金全部抽走，這五塊地可就荒在那兒了。”
張晨心中暗道，荒在那？你要是真能把地擱手里放十年，說不定到時候還得給我送錦旗呢。
心中雖然不以為然，但張晨嘴上仍道：“行，確實是大事，不過最好一周內能給我回復，我這個月就要把地產公司的大框架定下來，下個月拿地和勘探設計工作就都要同步開始了。”
孫洪彬搖頭嘆道：“你還說我喜歡賭，我看你比我賭性大多了。”
2005-2010之間，在全國大量二三線城市，真的是地方zf求d，某三線城市，為求d入駐，土地白給，而且是凈地。
就是苦了當時動遷小組。。。。。。
(本章完)
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