六十年代中期，港島的貨運方式發生革命，九龍半島沿岸的面貌，開始發生巨變。
    六十年代以前，九龍半島沿岸主要是碼頭、貨倉、船塢；
    當時，尖沙咀一帶是九龍倉的舊式碼頭貨倉，沿岸而上，在尖沙咀與大角咀之間是眾多的碼頭泊位，供貨船和躉船使用；
    從尖沙咀向東沿著海岸線延伸，是著名的藍煙囪輪船公司的貨倉；
    再繼續沿著海岸線向東延伸，則是龐大的黃埔船塢（紅磡），與本島的鲗魚涌的太古船塢遙遙相對。
    這些地方的沿岸，是各種為航運服務的店鋪，充斥著麻繩、機械及各種船舶用品；
    此外，就是專供水手使用的酒吧、餐館、旅店。
    然而，六十年代中期以后，香港航運進入了貨柜化時代；
    環球集團的葵涌一二三號貨柜，搶占了大量的業務；
    九龍倉、藍煙囪的原有功能式微，業務萎靡。
    在1967年，長江實業僅用7500萬港幣就拿下了尖東位置最靚的藍煙囪，標志著尖沙咀的變革大幕，將徐徐展開。
    ........
    1968年5月初，長江實業正式發出通告，將在藍煙囪舊址上修建‘新世界中心’，振奮港九地產業。
    （ps：鄭裕彤是1970年成立的新世界發展公司，所以新世界中心不會重名。）
    而新世界中心的設計藍圖，經過5個月的時間，集齊了世界各地幾十名著名設計師的心血，最終在五月份也新鮮出爐。
    整個新世界中心建筑設計，和吳光耀的初稿相差很大，當然吳光耀也提供了一些自己的想法；
    吳光耀畢竟不是專業的設計師和規劃師，根本沒有考慮的太仔細；
    如果按照吳光耀的最初設計，那么將浪費30%以上的土地，這是黎星的原話；
    吳光耀當時就承認了自己的錯誤，浪費30%的土地，豈不是損失幾百億？
    哪怕是吳光耀身家豐厚，也不得不肉痛。
    長江實業有感于中環商業區盡管商廈林立、繁榮無比，但是一到黃昏下班后便變成行人疏落的街區；所以長江實業的設計理念是：延續長江中心的設計理念，興建一個包含高級住宅、商場、寫字樓、酒店、康樂中心為一體的‘小城邦’。
    整個新世界中心的的修建方案是：在尖東50萬平方尺的土地上，計劃修建3幢豪華住宅、3幢高級寫字樓、一座超豪華帆船酒店，三層高的大型購物中心和完善的康樂設施（游樂園）。
    該地段由于受到香港機場條例的管制，建筑物高度不能超過61米，因此地盤面積和建筑物高度不甚對稱。
    為了解決這一外觀問題，設計師們決定在整個藍煙囪舊址上，分成三組不同形狀的建筑物；
    首先，帆船酒店建在藍煙囪的西側（靠香港藝術中心一邊），獨享15萬平方尺的土地；
    然后，3幢高級住宅樓、3幢甲級寫字樓，一共6幢建筑物；利用一個超龐大的3層高裙樓（購物中心），連接在一起。
    6幢建筑物均高17層，坐落在龐大的裙樓上方，各大廈各自獨立，實際上彼此連成一片；
    而且，6幢建筑物分為兩組形狀，形成c、z兩個字母。
    首先，c字形狀的建筑群，是由三幢甲級寫字樓組成。三幢寫字樓形狀都是三個小扇形，正好組成了一個c字形狀的建筑群（備：三幢小扇形建筑物有幾米的間距，但是高空望去，好似連接在一起，組成c字母；通俗一點，c字母分三段的建筑群）；
    其次，z字形狀的建筑群，是由三幢高級住宅樓組成，兩幢一字型高級住宅樓和一幢斜線高級住宅樓，正好組成了一個z字形狀的建筑群（通俗一點，z字母三段建筑群）。
    最后，從整體效果來看，就是一個帆船形狀、一個c字母形狀、一個z字母形狀，共同組成了‘新世界中心’。
    當這個效果圖出來的時候，港島的人無不為他歡呼！
    太靚了！
    其實，這里面有吳光耀的一個構思：帆船酒店象征著乘風破浪、c字母形狀象征著英文a的首寫字母、z字母形狀象征著拼音中國的首寫字母。
    吳光耀想用此表達，自己對祖國的拳拳愛國之心。
    可惜，能理解自己的又有幾人呢！
    恐怕新世界中心的含義，還會埋沒二十年。
    考慮到在興建過程中，各項成本會逐漸增加；
    吳光耀預估，整個新世界中心修建費用預計在5億港幣左右（不封頂）。
    要知道，長江中心的建筑費才7000多萬港幣；
    其實很好理解，建筑材料費、人工費會在這幾年大量增加。
    建筑費增加的同時，地產業自然也是水漲船高，畢竟資本家永遠不會做虧本買賣；
    據吳光耀所知，今年的中環甲級寫字樓每月租金為1.24港元；
    但是到了1972年底，中環的甲級寫字樓月租金將達到5港幣；
    五年間，中環的甲級寫字樓租金漲幅為400%。
    而長江中心在1968年的租金預計為3500萬港幣，但是到了1972年，租金可能達到1.2億港幣。
    只需一年，就能把所有的成本賺回來，這是何等的高回報！
    當然，長江中心在五十年代末，就開始了修建，當時地皮和建筑費低了太多太多。
    .......
    長江實業同時修建三個大項目，分別是新加坡的長河商業綜合體、中環四幢商業大廈（甲級寫字樓）、新世界中心；
    而資金方面，陸陸續續的有3億港幣左右的資金，這顯然是不夠的；
    不過三個項目的費用支出，畢竟是陸陸續續的支出，而不需要一次性支出接近10億港幣的費用。
    至于后續的費用，吳光耀已經想好了，那就是發新股，定向增股（吳氏家族）。
    長江實業的股價目前是16港幣每股，總市值7.7億港元，這遠低于長江實業的實際價值；
    當然，這里面也有一個情況，那就是去年股市暴跌后，長江實業的股價是率先反彈的藍籌股；
    1967年8月，長江實業股價暴跌為12港幣每股，在港島地產業還沒有開始反彈的情況下，長江實業的股價已經升值到16港幣每股，漲幅為33%；
    可想而知，吳光耀的金子招牌，有多么的發光！
    而隨著新世界中心的開始建設，這個股價會直線上漲，預計年底就能回升到歷史最高水平——28港元每股，總市值為13.5億港幣；
    這還是港島的股市和地產，沒有開始上升的情況下。
    長江實業自然不可能這個時候去發新股，畢竟怎么也得等到1969年才會考慮。
    資金方面不用發愁，貸款是個很好的辦法，光大銀行帶給長江實業，如同左手倒右手。
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