黎夏盤算過,不算地皮價格的漲幅只算租金的話，買一塊地皮修廣場大概是八到十年左右收回成本。后期租金它會漲的嘛。
她的第一個廣場，貴陽那個。當初咬牙買下來的。因為被人惡意抬價也要買,一度還被人嘲笑人傻錢多。
那是96年買的,房地產都還沒全面市場化呢。
前兩個月累計收到的房租就把成本包括貸款利息都全抵消了。
到如今那地方旺得不行。當初連買帶修花了1.6億,如今光地皮都漲到3.5億了。
再算上下面四層樓的旺鋪和上面的寫字樓,賺嗨了！
那是她唯一一個正好在市中心的廣場。后面的基本集中在一環、二環以內。
但廣場只要不倒霉得遇上天災，舊的行政區作廢全部遷往新區,真的是穩賺不賠的！
緊也就緊那么十來年，之后就是純利潤了。
當然,前提是地段選得好！
不管買房子還是買地，那首要的都是地段、地段、地段！
首選市中心，然后一環、二環或者新區。
所以現在壓力再大,黎夏都要繼續買地皮建廣場。
不過，如今不但地皮漲價漲得厲害,建材和人力成本也是越來越貴了。
她前幾年囤了價值16億的建材不假，但那是用公司債券的錢囤的，只用于小區樓盤的開發。如今也早用光了。
所以現在修一個廣場,成本高了許多。
就貴陽那個廣場,現在連買帶修得五億了。差不多是當初三倍的價格。
上海那個廣場,當初花了7.2億。現在沒10億拿不下來。
黎夏如今有十塊廣場沒付清尾款，這里差了各地政府有30億的樣子。
另外修建還得花20億。然后她還要繼續買地,多多益善。
所以如今壓力還是蠻大的。
她上半年從集團公司拿了10億,這是三年前就該給她的分紅。
截止04年底，她還有100億。但這個錢再抽走公司賬面徹底沒錢了。
她6月份已經讓丁明明把黎裳拿去北京的農行抵押貸款，預備借30億。數目有點大，流程還沒有走完。
如今銀行還在對房地產業放水,而且她資產結構優異，貸得的款項也不會內貸外用，所以下來得應該是很順利的。
國家放這些貸款給他們地產商，目的就是為了促進土地財政，所以他們只能在國內花，花在房地產上。
不然就要上黑名單，以后不但貸不到款了，銀行還會提前催你還貸。
娛樂圈紀檢委小王家后來就是犯了這個忌諱，不但把貸款來的錢花到了國外，而且是拿去了國字頭中鐵的大生意。
所以一下子急轉直下，從首富到了首負，不得不賣資產抵債。
當然，后來的發展他家是因禍得福。剛把旅游項目連同酒店賣了600多億，新冠疫情就來了。
降價出售成了高位拋售。只是苦了接盤的人，以為低價買了優質資產，結果拿到手里就開始掉價不說，還完全沒有進項。
就不說疫情這個不可預料的因素，從時間上看，王家也踩準了國家不再向房地產放水的時間節奏。
感覺簡直是柳暗花明、峰回路轉。
那會兒沒撤還繼續高杠桿囤地的房地產商，小一點的就像周X光，300多億身家砸進去不夠，還倒賠100多億。
大一點的就是以兩萬億為首的那一撥房地產商，負債都以萬億計。
黎夏記得上輩子的2020年左右，明哥也是陷進去了沒能及時抽身的。還在她這里拿了兩億去周轉。
不過他還有物流，應該不會一敗涂地。
還有一位王總所在的房地產公司，那是被姚員外等人搞了一把，后面幾年沒再激進，同樣成功上了岸。
大地產商，滑脫了的也就這兩位王總的公司。
實在是2017年以前房地產真的太賺了啊。又有個4萬億大放水的先例，都以為國家不會讓大的房地產商倒掉。
上下游企業、員工、買期房的人，牽連太廣了！
所以大家就依然囤地，囤在那里只要土地像之前一樣飛漲，大家都還能繼續賺的。
誰知道漲幅真的被國家摁住了，房價基本平穩了。這樣老百姓不會鬧，因為價格沒降嘛。
而高杠桿的利息得一年一年照給，拖也拖死現金流了。
相當于地產商早些年賺的，如果沒有及時抽身上岸，都得倒出來。
她得引以為鑒。
這三十億的貸款估計8月底9月初就能到賬，算快的了。
5年期利率是6.12%，一年利息1.84億的樣子。這是非常健康、正常的利息了。
后來民間借貸有高達36%的利息。借這么高利息的貸款，賭注是全壓在房價上漲上了。
黎夏私人資產截止目前一年入賬16億，隨著建成的廣場越來越多，還會上漲。五年后到期歸還應該不成問題。
但這只能付清目前的22個廣場的錢。
后面還得繼續挪騰，但一兩年之內應該無憂了。
黎夏抱著胳膊暢想著未來15年的地產發展脈絡，程程碰碰她的胳膊，“媽媽，下船了。”
“哦，等別人先走吧。”
他們坐的是黃浦江上2塊錢一次的渡輪，浦東新區和外灘之間往返都是這個價。
很多上海人都坐這個去浦東新區上下班。說白了和公交車差不多的性質，所以是有市政補貼的。
要是晚上坐游船逛黃浦江，那就要一百多的船費了。
程程小聲道：“媽媽，要是咱們家的游艇能開到這里來就好了。”
黎夏道：“私人游艇只能在香港的海里以及公海開。”
內地就沒有私人游艇這種說法。兩邊的體制差異還是很大的。
她家香港別墅，出門的那一段都是私家路。要是別人借道，她們家有權力收過路費的。
但這種在內地也是絕不可能的，所有的路都是公家的。
8月中旬，彭志杰回家來很震驚的告訴黎夏，“湯臣一品開盤價可能要破10萬。”
2005年的10萬一平什么概念？
這時候蓉城的別墅才一萬左右呢，黎夏針對剛需的樓盤也就三千多四千。
他們家在深圳的半山森林海景別墅也就8萬啊，十來年前3萬一平買的。
10萬，在Q縣能買一套100平的小區房了。
黎夏正在電腦上瀏覽老傅對好又多的經營調查的報告。
聽了這話她合上電腦，“那你打算定多少？”
彭志杰在沙發上坐下，順手把地毯上和潘兜玩球的小兒子撈起來放在腿上。
一旁系著圍裙、拿著畫筆在墻上畫畫的程程也停下了筆，豎起耳朵聽。
自從在幼兒園看到老師給他們在墻上畫畫，黎夏也給程程開了禁，許他在墻上畫畫。
畫了重新刷墻就是了，反正他老子工地上有的是工人和材料。
她拍給展翹看過，展翹說在興趣愛好者里算是畫得不錯的了。
展翹最近振作了很多，視頻里看著精氣神都挺好。
抱著小女兒，大女兒也依戀的靠在她腿上站著。
這會兒聽黎夏問價格，彭志杰道：“我開始的心理預期是三萬一平。現在我覺得我可以往四萬定了。”
他并不太著急回款，畢竟礦山每天都在挖著呢。如今煤礦那邊一年5億沒跑。
有礦，現金流就不缺，就不太著急出手了。
他的重點如今是放在那兩棟裝修來出租的房子上。
他土地面積1.5萬平，4棟樓平均42層高。樓面建筑8.4萬平米。
一半用來賣，3萬一平的話能回款13億，4萬一平回款17億。
兩棟出租的他預備裝修好就拿去銀行抵押。再怎么地12億是可以貸到的，然后拿去在深圳、上海兩地繼續囤地。
黎夏道：“你是打算按湯臣一品的四成定價？”
彭志杰點頭，“是的。”樂文小說網
“不缺現金，完全可以。你這塊地皮，賺不少啊！”
彭志杰點點頭。主要就是當年買地便宜，犄角旮旯啊。地皮成本也就兩億不到吧，放到現在能值十億出頭了。
黎夏繼續道：“那郭家那百畝臨江大盤......郭老爺子真是神人啊，這投資眼光。”
這一塊樓盤，就價值上百億了。
關鍵以后還要漲的。
郭淮如果一直囤著，以后能飆到300億呢。
程程等他們說完了問道：“上海房價不是在降嗎？”
黎夏道：“你怎么知道？”
“菁姐說她買的房降價了啊。”
黎菁說的是她那個40平一室一廳的小公寓。
彭志杰道：“她是說的跟之前的最高價比，跟她買入的時候比沒降的。”
他對上海各個樓盤的價格包括歷史價格比較清楚。
“這樣啊！那她也好意思騙我掏零花錢買單。小老二，等她回上海了我們去吃回來。”
睿睿聽到‘吃’，配合地點點頭。
黎夏有些咋舌，家里小孩聊天都已經在聊房價了么？
她問彭志杰，“黎雯那三套房房價漲了多少？”
“20%吧。”那是自己開的樓盤，更清楚了。
黎夏手機在沙發上響，她扭頭看了一眼，明哥。
“夏夏，我們家老太太不讓躍躍出國去讀書了。她說自己當老板學歷不重要，你跟我都是只是高中生。還說外國時不時就爆炸、恐怖襲擊，別去了。跟她解釋那是英國，躍躍是去美國也沒用。在她眼底就只有中國和外國。《新聞聯播》里，外國天天出事呢。她還知道美國可以合法持槍！”
黎夏有些驚訝，“怎么突然這樣啊？”
之前大伯母一直跟鄰居顯擺閨女是80年代初的大學生，孫子也出國留學啊。
“前兩天老太太做夢，夢到躍躍還沒回來她就駕鶴西歸了。我姐去勸她，反倒被她嘔到了。”
黎夏想了一下，自家老頭今年75，那大伯就是78了。大伯母也是77了。
這個年紀了。唯一的孫子之前四年才見了三回。如今本科畢業了，又要繼續念研究生，又是三年。
“那現在怎么辦呢？”
“就勸唄，我和顏甯飛回來了。連秦丹都上門來了。”
正說著，手機又響了，黎夏道：“你等下，玲姐找我。”
她接通了第二個電話，玲姐道：“夏夏，我公公走了。”
“啊？”黎夏的聲音陡然提高。
“就昨晚睡夢中，無疾而終。現在軍中治喪的人都來了。”
黎夏道：“我這就趕過去。”
她掛斷玲姐電話，繼續和明哥道：“玲姐公公走了。老爺子在的時候對我不錯，我要去燒香。你去么？應該馬上就打給你了。”
“這么突然？”
“是啊，前兩年去香港玩還挺硬朗的。”