這四合院說是四進，實際街門、倒座房到垂花門這一小段嚴格來說也算一進，加上這一進，是正經的五進四合院。
    張晨對這院子真是越看越愛，再加上院子東側那一千多平的花園，這種院子估計在老京都現(xiàn)在也已經不多見了。
    而且坐落的地點也好，出門正對后海，坐北朝南，稱得上深宅大院。
    得想辦法把這院子買下來，張晨心中暗暗琢磨。
    有了這么個想法，張晨也就不想再轉，和胡塵等人分開后，張晨給孫洪彬打了個電話，一來問一問買四合院的手續(xù)，二來也打算問問孫洪彬考慮的怎么樣了。
    孫洪彬和張桂宗商量了兩天，都覺得這是個機會，但風險也更大，而且順池現(xiàn)在的流動資金不到兩千萬，他拿地雖然不花錢（雖然已經實行商品房買賣，但土地招拍掛政策還沒出，仍舊以協(xié)議出讓的方式為主），但項目的啟動資金可是要錢的，這時候如果抽錢出來和張晨做這個城市綜合體的項目，估計連20%的股份都占不到，對于順池來說，實在雞肋得很。
    如果繼續(xù)開發(fā)濱東地塊，按照1.4的容積率計算，這三百多畝的建設用地，能開發(fā)出至少三十萬平的多層住宅，凈利潤至少七千萬人民幣，而整個開發(fā)周期也不過24個月。
    而投入呢？建設成本可以總包墊資，拿到土地批文就能獲得第一筆貸款，打個地基第二筆貸款就下來了，基本是空手套白狼。
    也就是順池要求高周轉，所以比其他地產公司多了一些預付款，資金的要求相對較高。否則，一個投資過億的項目，從拿地到最后竣工，甚至有自己一分錢沒掏，就把工程做完了的。
    要不然也不會出現(xiàn)一個西部土生土長的木匠就能冒充港商行騙兩省，風光數載，直到沒人肯繼續(xù)墊資，所謂的西部第一高樓神話破滅才鋃鐺入獄的事情發(fā)生了。
    但張晨所說的城市綜合體，讓孫洪彬幾乎夜不能寐。
    商業(yè)和住宅基本是兩種不同的運營模式，住宅往往是只售不租，而商業(yè)更傾向于只租不售或租售結合。
    但城市綜合體項目，則很好的彌補了商業(yè)地產周轉率的不足和重資產所帶來的低效。并且由于重資產，可以獲得更低的融資成本，即使企業(yè)資金杠桿較高，現(xiàn)金流風險也要比一般的住宅地產低很多，是真正的花別人的錢為自己賺錢。
    最終，孫洪彬做了一個大膽的決定，兩各項目同時運營，自己拿出這五個住宅地塊的開發(fā)權，和張晨的廣廈合作，雙方在新合資公司中各占50%的股份。
    張晨聽了之后，卻有些詫異于孫洪彬的魄力，要知道，兩個項目同時開發(fā)，其挑戰(zhàn)遠大于單獨開發(fā)一個項目，對此張晨也有些遲疑，萬一孫洪彬沒玩好，弄個雞飛蛋打，自己這單生意可就做虧了。
    孫洪彬倒是信心十足：“兄弟，你說的其實我也想了，但現(xiàn)在濱東的項目其實都是六層小磚住宅，設計施工都很簡單，對于我們來說，沒有什么難度。”
    “而你這邊呢，我估計你拿地需要三個月的時間，就算在這三個月中，你可以同步搞定規(guī)劃、地勘，但設計是必須勘探和規(guī)劃出來后才能完成的，這又要兩個月。”
    “而且，在這兩個月中，你還要完成拆遷，雖然你拿的是鍋爐廠的地，但也至少會影響周圍上百戶居民，這上百戶，市里也必須給他們做了居住安排才會動遷。”
    “然后就是三通一平，這些工作又要一個月。”
    “都弄好了，還要去建委辦開工，選總包、監(jiān)理等一系列開工準備工作，兩三個月可能都不一定夠。”
    “基本上，你這個項目籌備到正式開工，至少需要七八個月的時間，這還是理想狀況，稍稍不順，一年的時間就過去了。”
    “這一年，其實就給了我們壯大自己的時機，在你有資本的情況下，我們可以用金錢換資源，包括人力資源，我來挖目前行業(yè)內這方面的高質量人才，給我們的商業(yè)公司打好基礎，同時，公司最早一批人通過濱東項目的鍛煉，積攢了一定的經驗，也能相對成熟。這樣，一年后，我們就有能力在海西的城市綜合體項目上大展拳腳，你看怎么樣？”
    張晨想了想，雖然他前世沒從事過房地產行業(yè)，但對孫洪彬的判斷還是信賴的，畢竟沒吃過豬肉也見過豬跑，后世萬大說的十八個月周期也指的是從開工到開業(yè)的建設周期為十八個月，而開工前的籌備期甚至不少于整個項目的施工周期。
    從拿地到開業(yè)，一個商業(yè)項目的開發(fā)周期至少也要三年。
    “彬哥，既然你有把握，那好，我覺得這件事可以商量，不過，你只拿濱東的這五個地塊的開發(fā)權，就換走合資公司50%的股份，似乎有點不太合理吧？”
    在商言商，無論兩人私人關系如何，都不憚于在利益的問題上錙銖必較。
    孫洪彬爭辯道：“濱東的住宅項目，總投資不會少于四個億，再加上順池會負責兩個項目的操盤，毫無疑問應該順池控股，占50%已經是底線了。”
    張晨搖頭道：“不對，不對，這幾塊地的所有權都不在你手上，你也只是拿了開發(fā)的批文，連土地使用證都沒有，怎么可能計入資產？現(xiàn)在廣廈注冊資金一億五千萬，而且這一億五千萬的資金就在廣廈的賬上趴著。兩個公司合并，順池按照資產估值也不會超過五千萬，就算你來操盤新公司可以多拿一點股份，持股比例也不應超過35%。”
    兩人你來我往的吵了半天，誰都說服不了誰，為了避免傷和氣，兩人決定先讓下面人做對接，對雙方的有形和無形資產及債務作出評估，有了大致的評估結果后，雙方再來談股份分配的事情。
    對張晨問的買四合院的問題，孫洪彬略加考慮道：“好辦，這樣，你可以用廣廈的名義，從京都政府手中以平改的名義拿這塊地，拆遷補償就按照京都市的規(guī)定補償，花不了多少錢。等這些住戶都搬走后，基本上里面的老房子你也得拆了重建，根本不可能住。如果想要按原樣重建，就找有古建施工資質的公司來弄。想要搞得現(xiàn)代點，找個國外的設計事務所也沒問題，你濱城那個小洋樓不就是找的龔書章嗎？不過啊，我還是勸你，傳統(tǒng)四合院其實住的不舒服，找個好點的設計公司，結合華夏元素，把這個四合院徹底重修比較好。房子建好后，你可以自己花錢從自己的地產公司買走這個房，也可以一直不過戶，就在地產公司手里壓著，要真是有一天缺錢，還能當一手房賣了，這不挺好嗎？”
    張晨恍然，隔行如隔山，果然專業(yè)的事情還要專業(yè)的人來搞。
    但拿這塊地，找誰幫忙呢？
    劉云開？
    萬科專注住宅基本是03年之后的事情了，此前萬科曾經開發(fā)過很多商業(yè)項目
    (本章完)
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